AV. DUYGU KESKİN YAZDI, ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Son Yıllarda Kentsel Dönüşümün Artmasıyla Birlikte Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri de Artmaya Başladı. Türk Borçlar Kanunu’nda Açıkça Düzenlenmemiş ve İki Tarafa da Borç Yükleyen İşbu Sözleşmelerde Yüklenicinin İnşaat Yapma Borcuna Karşılık Arsa Sahibinin de Arsa Payını Devir Borcu Doğmaktadır. Bunun Sonucunda Yeni Bir İnşaat Yapma Konusunda Yeterli Geliri Olmayan Arsa Sahipleri Paylarını Müteahhitlere Devredip Karşılığında da Müteahhitler Tarafından Yapılan Konutlardan Almaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin İçeriğine Bakıldığı Zaman Taraflarca İlk Olarak Tapu Dairesine Gidilerek Arsa Sahibi Tarafından Arsa Payının İnşaatı Yapacak Olan Müteahhit Üzerine Devri Gerçekleştirilecektir. Bunun Karşılığı Olarak da Müteahhit İnşaatın Yapılmasına İlişkin Edimini Yerine Getirmeye Başlayacaktır.

Fakat Bu Sürecin Başlamasıyla Birlikte Taraflar Arasında Bazı Anlaşmazlıkların Yaşandığına Dair Pek Çok Örnekle Karşı Karşıyayız. Bu Nedenle Özellikle Sözleşme Yapılırken Gerek Arsa Sahiplerinin ve Gerekse de İnşaatı Yapacak Firmanın Tüm İstekleri Açık ve Net Bir Şekilde Belirlenerek Sözleşme Düzenlenmelidir. Zira İnşaatın Başlama Süresi, Ne Kadar Sürede Tamamlanacağı, Tamamlandıktan Sonra Taşınmazın Teslim Tarihi, Arsa Sahibine Teslim Edilecek Taşınmazın Tüm Özellikleri ve Benzeri Pek Çok Hususun Sözleşmede Detaylı Olarak Yer Alması İspat Açısından Önemli Bir Rol Oynamaktadır. Böylece Taraflar Arasında Çıkacak Bir İhtilafta Sözleşme Hükümlerine Göre Hareket Edilebilecektir.

Sözleşmeye Hem Arsa Sahibinin Hem de Yüklenicinin Üzerine Düşen Yükümlülükler de Detaylı Bir Şekilde Eklenmelidir. Öyle ki Sözleşmede Yer Verilmesi Halinde Taraflar Bu Yükümlülüklerini Yerine Getirmez İse Tazminat ve Cezai Şart İle Karşı Karşıya Kalabilecektir. Bu Husus Taraflar İçin Keyfiliği Ortadan Kaldıracaktır.

Tüm Bunların Yanında Yaşanan Bazı Ekonomik ve Benzeri Sebepler İle Müteahhitlerin Sözleşmelerin İmzalanmasından Sonra İnşaata Başlamaması veya Yarım Bırakması Gibi Nedenlerle Arsa Sahipleri Mağdur Olmaktadır. Böyle Durumlarda Arsa Sahipleri Tarafından Çoğu Zaman Sözleşmenin Feshedilmesi İstenilmekte İse de Resmi Şekilde Düzenlenmesi Tek Taraflı Olarak Feshedilmesine Engel Teşkil Etmekteydi. Bunun Sonucunda da Sözleşmenin Feshi Ancak Mahkeme Kararı İle Mümkün Olmaktaydı. Fakat Gerek Yargılamanın Uzun Sürmesi ve Gerekse de Arsa Sahiplerinin Daha Fazla Mağdur Olmaması Adına Yaşanan Sorunların Yargıya Taşınması Neticesinde Çözüme Daha Kısa Sürede Ulaşmak Amacıyla Değişiklikler Yapılmaktadır.

Buna Göre Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a Yapılan Ek İle Sözleşmenin Tek Taraflı Feshedilebilmesi İçin Aşağıdaki Şartlar Öngörülmüştür. İşbu Maddeye;

            “(14) (Ek:4/7/2019-7181/24 Md.) Bu Kanun Kapsamındaki Alanlarda ve Parsellerde; Oy Birliği İle Anlaşma Sağlanmasından veya Hisseleri Oranında Paydaşların En Az Üçte İki Çoğunluğu İle Karar Alınıp Bu Karara Katılmayanların Hisselerinin Satışından Sonra Müteahhitten Kaynaklanan Sebeplerle, Bir Yıl İçinde Yeni Yapının Yapım İşine Başlanmamış veya Yapım İşi Belirli Bir Seviyede Durdurulmuş ve En Az Altı Aydır Projenin Bitirilmesini Gerektirecek Seviyede Ekip ve Ekipmanla İnşai Faaliyete Devam Edilmiyor İse, Yapılan Sözleşmelerin Feshi İçin Hisseleri Oranında Maliklerin En Az Üçte İki Çoğunluğu İle Karar Alınabilir. Bu Karar İle Birlikte Bakanlığa Başvurularak Yeni Yapının Yapım İşine Başlanıp Başlanmadığının veya Yapım İşinin Projenin Bitirilmesini Gerektirecek Seviyedeki Ekip ve Ekipmanla Devam Edip Etmediğinin Tespiti İstenir. Bakanlıkça; Belirtilen Durumların Tespit Edilmesi Hâlinde, Müteahhide Otuz Gün Süre Verilerek İşe Başlaması veya Devam Etmesi Gerektiği, Aksi Takdirde Bu Sürenin Bitim Tarihi İtibarıyla Sözleşmelerin Resen Feshedileceği İhtar Edilir. Bu İhtara Rağmen İşe Başlanmaması veya Devam Edilmemesi Durumunda, Ayrıca İhtar Çekmeye Gerek Kalmaksızın Otuz Günlük Sürenin Bittiği Tarih İtibarıyla Hak Sahipleri İle Müteahhit Arasında İmzalanmış Olan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri İle Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri İlgililerinin Muvafakati Aranmaksızın Resen Feshedilmiş Sayılır. Fesih Sonrasında, Taşınmazların Siciline Şerh Edilmiş Olan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri İle Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Maliklerin veya Bakanlığın Talebi Üzerine Terkin Edilir. Fesih Tarihine Kadar Yapılmış Olan İşler, Devrolunan Hisseler, Yapılan Ödemeler ve Diğer Hususlarda Genel Hukuk Hükümleri Uygulanır. Fesih Tarihine Kadar Müteahhit Tarafından Hak Sahiplerine Yapılan Kira Yardımı Ödemeleri Hak Sahiplerinden Geri Talep Edilemez. ”Şeklinde Düzenleme Yapılmıştır. TBMM Genel Kurulunda 04.07.2019 Tarihinde Kabul Edilmiş Olup 10.07.2019 Tarih ve 30827 Sayılı Resmi Gazetede de Yürürlüğe Girmiştir.

Görüleceği Üzere Yargılama Sürecinin Uzun Sürmesi Nedeniyle Maliklerin Mağduriyetini Azaltmak ve Yapıların Dönüşümünü Hızlandırmak Amacıyla Müteahhit Tarafından Hiç Başlanılmamış veya İnşaatın Yarım Bırakılmış Olması Halinde Maliklerin İnşaata Mahkemeye Başvurmaksızın Devam Edebilmesi İçin Bir İmkan Sağlanmıştır.

Ek Düzenlemeyi Biraz Açtığımız Zaman Öncelikle İnşaata Müteahhitten Kaynaklanan Nedenlerle Başlanmamış veya Yarım Bırakılmış Olması Şartı Mevcuttur. Yine Devamında Sözleşmenin Feshi İçin Maliklerin En Az 2/3 Çoğunluğu İle Karar Alınması Gerektiği Vurgulanmaktadır. Eğer Bu Şartların Mevcut Olması Halinde Alınacak Karar İle Bakanlığa Başvurulması ve Tespitinin Talep Edilmesi Gerekmektedir. Bu Talep İle Birlikte Bakanlık Tarafından Müteahhide 30 Günlük Süre Verilerek İhtar Edilir. Eğer ki Bu Sürede İşe Başlanmaz veya Devam Edilmezse Ayrıca İhtara Gerek Kalmaksızın Sözleşme Feshedilmiş Sayılmaktadır. Fesih Tarihine Kadar Yapılan İşlemelere İlişkin Uyuşmazlıkların Genel Hukuk Hükümlerine Göre Çözülmesi Gerektiği Belirtilmiş İse de Özellikle Maliklere Kira Yardımı Yapılmış İse Bu Bedellerin İadesinin Talebi Mümkün Olamayacaktır.

Bunun Yanında İnşaatın Tamamlanıp Teslim Edilmesinden Sonra da Taraflar Arasında Bazı Sorunlar Meydana Gelmektedir. Özellikle Müteahhitin Özen Borcuna Aykırı Davranması Neticesinde İnşaatın Ayıplı Olarak Teslimi Söz Konusu Olmaktadır. Bu Gibi Durumlarda Arsa Sahipleri Tarafından Öncelikle İşbu Eksiklikler Tespit Edilmeli ve Tamamlanması İçin Müteahhite Süre Verilmelidir. Bu Hususta Arsa Sahipleri Tarafından Ayıpların Süresinde Tespit Edilerek Bildirilmesi Önemli Bir Rol Oynuyor. Şüphesiz ki Somut Olaya ve Değişen Şartlara Göre Arsa Sahiplerinin Mağduriyetlerinin Giderilmesi Yargılamayı Gerektirebiliyor.

Tüm Bu Nedenlerle Görüleceği Üzere Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri Hem Müteahhide Hem de Arsa Sahibine Çeşitli Hak ve Yükümlülükler Yükleyen Bir Sözleşme Olup Gerek Sürecin Doğru İşleyişini Sağlamak ve Gerekse de Hak Kayıplarının Önüne Geçmek Adına Alanında Uzman Kişilerden Her Aşamada Yardım Alınması Tarafların Menfaatlerine Olacaktır.

Av. Duygu KESKİN